Нюансы дарения квартиры или безопасные сделки с недвижимостью в Казахстане

Чтобы подарить кому-либо свою квартиру в Казахстане, Вы можете оформить дарственную (договор дарения). Этот договор является безвозмездным, а оформить его может любое дееспособное лицо. В нашей статье мы узнаем, какими юридическими особенностями обладает дарственная и в каких случаях можно аннулировать этот договор.

Юридическое значение договора, оформленного на дарение квартиры

Договор дарения (дарственная) - это соглашение, которое позволяет передать имущество от одного лица другому. Главной особенностью договора этого типа является его безвозмездность - подарок передается бесплатно, а даритель не имеет права требовать что-либо взамен. По факту дарственная обычно оформляется престарелыми людьми для бесплатной передачи квартиры внукам или родственникам.

Дарственная оформляется в письменном виде и не облагается налогом на доходы. 

Однако если в дар передавалась недвижимость, а получатель продал имущество в течение 1 года после вступления соглашения в силу, то он должен будет заплатить налог 10% на прирост стоимости недвижимости.

В общем случае передача квартиры с помощью дарственной выглядит следующим образом:

1. Получение согласия сособственников жилья (если требуется). Если квартирой помимо дарителя владеют какие-либо другие лица, то необходимо получить письменное согласие всех этих лиц.

2. Составление дарственной. Для начала дарителю нужно составить письменный договор дарения. В конце получатель недвижимости и даритель должны поставить свои подписи.

3. Посещение нотариуса (этот этап можно пропустить). Чтобы повысить надежность сделки, после составления дарственной рекомендуется выполнить нотариальное заверение договора.

4. Государственная регистрация договора. Для вступления договора в силу нужно обязательно зарегистрировать дарственную в государственных органах. Оптимальный способ регистрации - посещение любого отделения ЦОН.

5. Фактическая передача квартиры. После передачи бумаг ЦОН выполняет регистрацию договора в течение 5 дней. После регистрации новый собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению - жить в ней, сдать в аренду, продать и так далее.

Что не может выступать предметом дарственной?

Существует ряд ситуаций, когда оформление дарственной может быть невозможно. Рассмотрим основные случаи:

• Государственным служащим запрещается дарить подарки стоимостью выше 10 МРП. В качестве государственных служащих выступают любые лица, которые получают зарплату из государственных и муниципальных бюджетов - работники полиции, врачи, социальные работники и так далее.

• Недееспособные лица и дети в возрасте до 14 лет не имеют права оформлять дарственную. Считается, что такие лица не могут осознать последствия своих решений, поэтому им запрещается оформлять дарственную. Обратите внимание, что малолетние/недееспособные лица не могут как самостоятельно оформлять дарственные, так от имени родителей/опекунов.

• Несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет для оформления дарственной должны получить разрешение органов опеки. Юридическая практика показывает, что органы опеки обычно разрешают детям 14-18 лет оформлять дарственную, если семья находится в хорошем финансовом положении, а речь идет о недорогих подарках (например, картины, коллекционные игрушки, престижная одежда или обувь). Если же малолетнее лицо хочет подарить недвижимость, то органы опеки с большой вероятностью запретят это сделать.

Бывают случаи, когда подарок «отменяется»

Интересно, что в ряде ситуаций от передачи квартиры может отказаться как даритель, так и получатель дара. Чтобы вернуть обратно свою недвижимость, даритель должен оспорить договор через суд. При этом даритель должен будет объяснить причину возврата и доказать, что эта причина действительно имела место. По закону возврат подарка дарителю по его инициативе возможен только в таких случаях:

• Дарственная была составлена под давлением (физическое насилие, угрозы).

• Договор дарения был составлен путем обмана или мошенничества.

• С момента передачи имущества финансовое положение или здоровье дарителя серьезно ухудшилась.

Как уже было сказано ранее, получатель дара также может отказаться от подарка. Сделать это можно в течение 1 года с момента вступления сделки в силу. Расторжение договора осуществляется в одностороннем порядке без обращения в судебные органы. 

Получатель подарка не обязан объяснять причины своего решения.

Оформление возврата подарка

Если вернуть квартиру хочет даритель, то нужно действовать так:

1. Так как основной причиной аннуляции договора является обман, мошенничество или давление, то для начала Вам нужно обратиться в полицию для возбуждения соответствующего уголовного дела. В случае успеха человека привлекут к ответственности, а Вы получите копию судебного решения.

2. С судебным решением необходимо повторно обратиться в суд для аннуляции дарственной. Не забывайте посещать все заседания суда. В некоторых случаях судья может инициировать дополнительное расследование, проведению которого Вы не должны препятствовать.

3. После рассмотрения дела судья назначит финальное заседание, на котором вынесет свое решение. В большинстве случаев суд встанет на Вашу сторону, поскольку факт обмана/насилия был уже доказан уголовным судом. Если суд отказал в аннуляции договора, обязательно подайте апелляцию - с большой вероятностью дело будет пересмотрено в Вашу пользу.

Если же вернуть квартиру хочет получатель дара, то инициировать судебное разбирательство не нужно. Для расторжения сделки нужно просто повторно посетить ЦОН и написать заявление. По закону Вы не обязаны объяснять причину своего решения, поэтому ЦОН одобрит Ваше заявление практически со 100% вероятностью.

Убыточный подарок

Основной причиной возврата квартиры обратно дарителю является невыгодность подарка. Например, человек получил квартиру в дар - первое время ему все нравится, однако через какой-то период он обнаруживает скрытые дефекты и поломки (течет крыша, плохая отопительная система и так далее). В таком случае получатель подарка может без проблем вернуть квартиру обратно в течение 1 года. Если из-за скрытых дефектов жилья была нанесена травма получателю дара или членам его семьи, то даритель обязан профинансировать лечение из собственного кармана.

В случае смерти

Дарственная обычно оформляется старыми людьми для передачи жилья своим внукам или родственникам. Однако бывает так, что после передачи жилья внуки/родственники умирают раньше самого дарителя. Дальнейшая судьба квартиры будет определяться так:

• По умолчанию квартира будет передана по наследству родственникам (по закону) или третьим лицам (по завещанию). Квартира может вернуться обратно дарителю, если он был прописан в завещании либо он оказался ближайшим родственником.

• В тексте дарственной можно прописать пункт, что в случае ранней смерти получателя дара квартира должна быть возвращена обратно. В таком случае квартира будет автоматически возвращена дарителю (то есть у родственников/третьих лиц не будет на нее никаких прав).

Как юридическая практика решает спорные вопросы дарения

К сожалению, заключение дарственной обладает определенными рисками. Главная опасность - сложность расторжения сделки после регистрации договора в ЦОН. Если Вы хотите передать квартиру своему родственнику, но при этом Вы планируете и дальше проживать в этой квартире, то дарственную оформлять не рекомендуется. Ведь родственник сможет выкинуть Вас на улицу - а обращение в суд окончится провалом, поскольку сделка была заключена без обмана и насилия. В данном случае оптимальным вариантом будет заключение договора пожизненного содержания.

Еще один риск - дееспособность сособственников. По закону недееспособные лица не имеют права передавать дар в чужую собственность. Поэтому перед оформлением дарственной рекомендуется получить не только письменные разрешения сособственников, но и заключения об их дееспособности. В противном случае сделку всегда можно будет попытаться оспорить, сославшись на недееспособность одного из собственников.